买房求助帖

坐标上海，目前男女朋友两人税前一年共45万，到手30万左右，公积金一个月共5000，当前存款轻松80个，努努力100个。目前看中上海中环以内一套96年房子6楼顶楼，目前小区最前排已安装电梯，84平，报价380，房龄老，但是小区和楼整体不是很旧，约等于06左右房子，离地铁步行5分钟，地铁半小时到内环，中环高架也很近，小区门口有小超市和清美，步行15分钟有盒马NB，步行25分钟有两个大商场、大润发，有无梯队学区。本人比较看重的点：房子地理位置可以，交通便利，个人感觉价格算低的，保守350可以，打硬仗320左右不知道能否。房子小区面貌算能打的。担心的点：最主要就是房价会持续跌到什么时候，其次就是顶楼会不会有问题保温之类问题，目前能想到就这么多，欢迎大家积极发表意见，谢谢各位。

我是圈内人，给你点真东西：

1、这不是你人生唯一的房子，仅是你第一套婚房，你早晚要换的。
2、既然早晚要换，你就不能总“我我我”，你喜欢什么，压根不重要；你的下家（接盘侠）喜欢什么，才重要。这个弯拐不过来，早晚拍大腿。
3、你下家是什么画像？无非就是3类人群：
    A. 家长：图学区，30+岁带个娃，刚需度★★★★★ 钱包度★★★
    B. 换房族：图改善，老破换次新，两居换三四居，40+岁带大孩子，刚需度★★★ 钱包度★★★★★
    C. 婚房：就跟你一样的人群，刚需度★★★★ 钱包度★★
其他人群，都不算你的下家，暂不考虑，虽然他们可能更有需求，或更有钱。
————————————————————————
4、接下来，看看你对房子是怎么判断的：
- 【房龄老，但看起来新】这是自我安慰，房龄链接到贷款年限、时代刻印等诸多元素，无效
- 【地铁近、有交通】60%有效，但这个元素，只能吸引极度看重性价比的人群，范围窄
- 【门口有超市，附近有商场】20%有效，有没有超市商场，根本拉不开差距，在市里都差不多，除非是郊区
- 【担心顶楼保暖】顶楼本就是硬伤，无论保不保暖。前边说了，你说的不算，你未来的接盘侠说了才算。你信不信：即便你顶楼的保暖100%没问题，接盘侠们一听是“顶楼”，都会眉头一皱——你的目标客户瞬间就变窄了。
- 【担心房价】买房这么重要的事，要用策略，不能随心想。什么叫策略？策略就是饱和式思维，把所有情况都覆盖掉，房子涨了怎么办，房子跌了怎么办，而不是搞担心不担心，那没用。对于你来说：1）若房子涨了，好事，所以你得贷点款，贷的越多，赚的越多；2）若房子跌了，好坏参半，坏不必说，好在哪呢？好在你要换的更大的房子，也跌了，你将来少花点钱就能换大房。两者一综合，得出结论：不贷款怕踩空，贷款杠杆开太大容易崩，适中最好。同时，这几年依然要保证足够的现金流，能够覆盖月供+花销。

另外补充：
- 你最好找个次新，若预算不足，可压缩户型，但不要找到郊区
- 你最好找个带点学区属性的，以吸引未来B类人群，扩大接盘侠客群数量，即便你不用学区
- 你最好避开“老破+顶楼+补装电梯”，前2个是硬伤，你的接盘侠会非常介意，到时候卖房被砍价；第3个补装电梯，是不是老旧小区补偿计划的补电梯？如果是，这也不是什么好事，因为这个小区未来再也不会有任何利好，全部利好都出尽了。反而是放出消息要补装电梯，但还没装成的那1-2年，是个好介入点。

建议你找个懂上海楼市的专业团队（不是中介），做一次咨询。
我在北京就是干这个的，我的咨询单价在2k-5k/小时，上海应该也差不多，但我不熟悉上海楼市，给不了具体的区位建议。
房子是大宗品，随便一个点的失误，就不止几千元咨询费，想好再办。

最后，如果你什么都忘了，就记住一点：“你怎么想，不重要，你以后的接盘侠怎么想才重要。”

小饭中年老婆王 发表于 2025-2-17 10:28
确实厉害，听君一席话，胜看百套房。
我刚好也要买房，所以我就照着你的思路缕缕我做法，发表在这里，权 ...

你说的对。忘了说了，我上边叨叨的，只适用于一线城市，或者说仅适用于北上广深。

如果在三线城市，有如下提醒：
1、不用考虑接盘侠，是对的。因为这城市没有人口净流入，相反湛江还是人口净流出的城市。在这买房，就是纯消费，跟去星巴克买咖啡一样的，没有任何区别。因此要少贷款，贷款等于借钱消费，借钱买咖啡。有多大屁股，就穿多大裤衩。
2、不要预期房价上涨，它不大跌就OK
3、你大概率还是会换房，可能是各种意想不到的原因：子女、老人、工作变迁、突然发财、别的房子便宜了、风水、结婚离婚、换城市……等等，人生就是这么有趣。
4、我注意到，你在研究楼盘硬质量，这不是一个正确的方向，因为不讨巧。
楼盘的硬质量，是一个大信息差，只有圈内人才知道一点点（也不是全知道），靠网上信息或聊中介，是研究不明白的。
正确的方向：不看楼盘，看买家。
- 看已经买楼盘的，或者已经住里边的，是什么层次的买家。买家阶层越高，小区房子住起来越省心。
- 在微博、小红书、ZF留言网找真实住户的一手评论
- 自己去目标小区，租个2周短租，自己住一下，亲自体感

一个小区，如果买家很强势，也有实力，即便有点硬伤，也会很快解决。
这个世道，不怕有理，怕闹事。
回忆一下口罩时期，实力小区甚至都有自己专属的检测站，物业专属的食物包；如果小区档次中等，但业主很能闹，也会容易获取资源，解决问题也快；就怕是一些银发养老小区（即便是新盘），事事都憋屈。

另外房价嘛，看自己的收入了，如果买了也不用给你的生活造成很大的压力你就买了，准备买房了就不要考虑房价涨呀跌呀，买房的目的不就是为了改善居住体验，改善生活品质的了，也不是做投资，如果你很在乎这个价格的涨跌，那我认为你是没有做好买房准备的，或者没有想好你为什么要买房，我觉得“买房这个事情”是你自己想清楚了为什么要买房才去做准备的，当你真正想好了做出了这个决定，那么接下来你真正需要准备的事围绕着“居住细节”来做选择和决策的，比如你提到的“老小区顶楼”，这里面你需要关注的是漏水问题，楼顶是否有人经常上去，是否有人在楼顶晒衣服，养花，以及你的周围邻居是什么人群，楼道里是否有人放垃圾，是否把鞋柜占用到楼道里，以及你的邻居多大年纪做什么工作的，还有你的楼下邻居的情况，还有顶楼在中午做饭和晚上洗澡时的用水是否充足等这些问题，因为这些问题比起房价的涨跌在你居住后是实打实的影响你的居住体验，进而影响你每天的心情。。。      以上个人观点，希望对你有帮助，如有观点冲突，请自行绕过。

cress2002 发表于 2025-2-19 22:12
好家伙，红字批注

我还是一个命理师，从命理角度讲，人，看似每天都面临很多选择，怕选错，怕踩坑，懒得 ...

不好意思，红字批注是我工作习惯，我领导要求最新相关回复就得加粗标红，方便她浏览，我看你对房产挺专业的，我又刚好在工作时间摸鱼回你，就潜移默化把你当领导了，于是就红字批注了。  

至于命理师，我搜了搜，也问了ai，通俗来讲，是算命的？  
仔细看了你的回复两遍，你似乎想告诉我一切都已命中注定，买房的事不要纠结，尽人事就行了
这一点，我不愿苟同，买房对于我来说是个大事，而且这是我首套房，需要谨慎再谨慎；我从2月9日约中介看房，15-16日周末又去看了好几套，刚开始确实越看越焦虑，担心自己看中的楼层被抢了，担心现房交完后涨价了， 但是冷静下来仔细分析，嘿，完全是杞人忧天，市区以前的红盘，最高记录一个月卖出90套（来源粤安居），现在不是照样有尾货留着吗？ 价格还降了很多，所以我不在焦虑，我以前的担忧完全是自己吓自己，即便担忧成真了，大不了扩大自己的选房范围，非得在一棵树上吊死吗？ 钱在我手里，慌什么呢？接着我跟父母仔细说了下我的规划，他们也说以我为主，让我自己看着办。 既然让我看着办，我还是想好好尽人事的，那就是等风来的同时，做好迎接风的准备。
我相信，一个追求理想的灵魂就像奔向大海的河流，路途注定是艰难曲折的，但是只要向着大海的方向不变，最终会绕过那无数的深坑和漩涡。我想好好朝着大海的方向尽尽人事。

我不是房产人，我是的装修人，对于你的求助，我是后者服务，房子在使用的属性就不考虑跌跌涨涨了。安置下来，有自己稳定的家，过上自己能承受的生活，就是适合自己的房子。地理位置，你都分析好了，周边配套多多考虑。能否下注，那就是房子户型，以及日后对房子的规划。上图，让大家给你看看户型。

你现在有这个买房的想法，应该就是有需求。那在分析的时候，就需要再细化，再清晰一点。毕竟买房是一件大事情，对普通人来说，这个事情会影响后面的几十年，所以再怎么多准备，多了解，多思考都不为过。

如果你是强需求，看准了那就买，没啥纠结的。啥叫强需求，比如说你准备跟对象在上海定居，并且准备结婚，那这就是强需求，强刚需。有房子就有了家，不要管它的涨跌，未来就是继续奋斗就行了。

如果你是弱需求，那就继续看，先租房子，手上留着现金肯定更好。以目前中国的房地产市场来说，肯定还没到周期的底部，还需要时间来挤出水分。给你提供一个角度去分析，最近万科被深圳国资委接管的事情，国家不能让他死掉，慢慢着陆，说明这里面还有水分。否则那就是市场行为，万科已经死了。

帮顶，很详细的提问帖 ，希望楼主早日入住心仪房子

顶楼最担心漏水的问题，这个要自己检查好，还有就是平时楼顶开门不，如果开门有没有晾衣服的，养花的，反正这一块自己一定要了解清楚，这个在居住期间是很烦人的。

买房人建议不买房

v50看看实力

chenly 发表于 2025-2-13 10:32
另外房价嘛，看自己的收入了，如果买了也不用给你的生活造成很大的压力你就买了，准备买房了就不要考虑房价 ...

非常感谢，都是蛮中肯的建议

雨意 发表于 2025-2-13 09:59
买房人建议不买房

额但是早晚都要买的嘛

平时袖手谈心性 发表于 2025-2-13 09:48
v50看看实力

哈哈哈哈 实力肯定是没有了 不过就是普通人在能力基础上尽可能幸福生活简单需求

380多万，买个96年的房子，咋想的，房龄都快30年了，钢筋混凝土结构的建筑使用年限为60年，砖混结构的使用年限为50年，何况96年的房子各种设施都比较老旧落后，至少也要2010年后的房才行

刘刘13 发表于 2025-2-14 14:48
我不是房产人，我是的装修人，对于你的求助，我是后者服务，房子在使用的属性就不考虑跌跌涨涨了。安置下来 ...

户型图

补充内容 (2025-2-14 17:10):
我想把门口墙敲掉 卧室B做客厅，客厅改为卧室

kkkkk 发表于 2025-2-13 11:57
帮顶，很详细的提问帖 ，希望楼主早日入住心仪房子

谢谢喽

无敌搜索大王 发表于 2025-2-14 17:01
380多万，买个96年的房子，咋想的，房龄都快30年了，钢筋混凝土结构的建筑使用年限为60年，砖混结构的使用 ...

兄弟你是不知道上海什么情况吧

道奇DQ 发表于 2025-2-14 10:06
你现在有这个买房的想法，应该就是有需求。那在分析的时候，就需要再细化，再清晰一点。毕竟买房是一件大事 ...

专业

小王爱吃香菜啊 发表于 2025-2-14 17:09
户型图

补充内容 (2025-2-14 17:10):

不合理吧，家里要是来朋友了，去上厕所还要经过卧室

社会王华 发表于 2025-2-14 19:05
不合理吧，家里要是来朋友了，去上厕所还要经过卧室

不会啊卫生间是从厨房那块进的

cress2002 发表于 2025-2-16 21:52
我是圈内人，给你点真东西：

1、这不是你人生唯一的房子，仅是你第一套婚房，你早晚要换的。

确实厉害，听君一席话，胜看百套房。
我刚好也要买房，所以我就照着你的思路缕缕我做法，发表在这里，权当抛砖引玉。

1、 这可能是我人生中唯一的房子。我于19年考入异地三线城市编制（湛江），距今5年又4个月，有一定存款和公积金余额，看中的新房楼盘在我上班附近，地段和楼层不是很好（因为我比较谨慎，不太敢买期房，买现房的话楼层和朝向非常差），又是三线城市，除了编制和生意做的比较好的，其他工薪阶层收入很低，接盘能力弱；未来想置换，得看未来的形式，但目前就我了解的信息来判断，我对未来的预期不乐观；

2、目前买房扔是以“我”为主，原因同上。

3、我的下家，我不知道，只能从周边二手房的交易推断，周围的二手房成交极少，老破小的话，是周围卖菜和陪读的（中介的话），08年次新房，是调来附近上班以及有改善需求的村民，价格比起新房没有什么性价比。

4、我对房子怎么判断。
离我上班近-  这个只是目前的，有可能我所在的单位合并或者改掉了，我被分流到其他或者直接下岗，未来的事情谁都说不定，但我更喜欢活在当下。
我对周围配套很熟悉- 目前是该楼盘所处位置是老城区，我在这边生活5年又4个月了，我很熟悉了，菜市场、公园、小学等算是固定了，大拆大建的时代一去不复还，应该是没有更改的可能了。
担心房子质量差- 这是我最关心的一点。我看过楼盘了，销售说今年3月交楼，二期年底交，我打算等到3月问问中介他们那边成交的客户交付的房子质量怎么样，同时我会在抖音等搜索相关信息和实地走访问问业主情况，如果只是地板空鼓之类的我能接受的问题，那就直接买；如果是想其他楼盘那样的豆腐渣工程，那只能看看其他楼盘了。

另外补充：
你最好找个次新，若预算不足，可压缩户型，但不要找到郊区。—— 我确实考虑郊区的，郊区的好处是便宜且毛坯交付，加上装修，费用还是很便宜，供房压力不大，而且是国企开发，品质应该好一些（5月交楼，看不到现房质量，所以只能应该）。 压缩户型的话，只有一卫，我想一次性搞定买房需求，买两卫的。
你最好找个带点学区属性的，以吸引未来B类人群。 学区的话，实在太贵了，带好学区的，16000单价，稍微差点的，8000-10000；而且那个带学区的，二手成交极差，原因是贵

最后，三线城市没有房产信息咨询相关的专业团队，不过我也做类似的事情，我经常晚上在抖音看相关中介直播，常常发弹幕问我看中的楼盘看法，每个不同的中介我都问了个遍，算是对房子有些了解。 至于接盘侠，我之前也想过看二手房，但二手房价格实在不占优势，原因是湛江前几年房价处于高位，那几年上车的业主不愿意割太多的肉出手，而且那边的二手房房公摊大于新房，新房还有赠送面积呢，价格甚至比新房贵，没多少人愿意接盘的。 愿意接盘的，就是老破大了，老破大是真的便宜，可是我嫌旧。

cress2002 发表于 2025-2-16 21:52
我是圈内人，给你点真东西：

1、这不是你人生唯一的房子，仅是你第一套婚房，你早晚要换的。

牛的

小王爱吃香菜啊 发表于 2025-2-14 17:15
兄弟你是不知道上海什么情况吧

确实不很了解，我在北京

小王爱吃香菜啊 发表于 2025-2-14 17:09
户型图

补充内容 (2025-2-14 17:10):

收到户型图。给你分析分析。稍等，让我忙完我的事情先哈

cress2002 发表于 2025-2-16 21:52
我是圈内人，给你点真东西：

1、这不是你人生唯一的房子，仅是你第一套婚房，你早晚要换的。

大佬，你的思维太超前了！真想和你做朋友。哈哈哈哈 我之前也是做地产的，不过是策划 一个螺丝钉

小王爱吃香菜啊 发表于 2025-2-14 17:09
户型图

补充内容 (2025-2-14 17:10):

你看看，这是我的用 CAD 画出来的。需要你分析一下，自己的诉求，我给做一个平面布局

小王爱吃香菜啊 发表于 2025-2-14 17:09
户型图

补充内容 (2025-2-14 17:10):

建议住卧室B，有一定说法在这里不能细说。

cress2002 发表于 2025-2-18 20:26
你说的对。忘了说了，我上边叨叨的，只适用于一线城市，或者说仅适用于北上广深。

如果在三线城市，有如 ...

感谢大佬回复，确实厉害，比我自己网上、现场、和中介聊来积累买房经验强很多，看来房产咨询师这个行业能存在确实有一定的道理。

如果在三线城市，有如下提醒：
1、不用考虑接盘侠，是对的。因为这城市没有人口净流入，相反湛江还是人口净流出的城市。在这买房，就是纯消费，跟去星巴克买咖啡一样的，没有任何区别。因此要少贷款，贷款等于借钱消费，借钱买咖啡。有多大屁股，就穿多大裤衩。
你说的对，湛江虽然出生人口数据不错，高于全国平均，但人口流失严重，稍微有点能耐的都跑去珠三混了，市里一把手经常在各高校演讲让毕业生留在湛江，但效果嘛，人都是用脚投票的。 在这买房，我确实当消费买的，因此严控贷款，我只愿意贷60万，那是单人公积金贷款的最高额度，其他都用存款补齐，同时控制总额，让自己留有一定的存款以备不时之需。

2、不要预期房价上涨，它不大跌就OK
我这几天没事去对比中介23年、24年我看中楼盘的广告宣传图，所谓的一口价，也是慢慢在跌的，对比最新的特价广告宣传图，开盘到现在的价格已经差了很多了，同一个户型，跌了24.6万。以后的趋势我估计还会跌，因为不远处的写字楼又空了许多，那写字楼，19年我刚来湛江的时候，可谓门庭若市、人声鼎沸，现在嘛，真是令人唏嘘

3、你大概率还是会换房，可能是各种意想不到的原因：子女、老人、工作变迁、突然发财、别的房子便宜了、风水、结婚离婚、换城市……等等，人生就是这么有趣。
本来想反驳你的，打了一大串，后来想想，删掉了，一来我是来寻求建议且跟你讨论的，你愿意回我我已经很满足了，没必要在不确定的未来唇枪舌剑；二来你说的也有道理，未来的事情谁说得清，说不定你一语成谶，人生就是那么有趣，我大学刚毕业的时候，我怎么也不会想到我会来湛江这种排外的城市工作生活。 另外，我现在买房的动机是父母年纪大了，说想我了，希望我买个房一家人好在湛江一起生活，同时希望我买房后好相亲；虽然我单身且结婚意愿不强，但父母年纪大了，总是分隔两地确实不太好，很多事情光靠微信视频语音很难解决，所以我想趁父母身体还健康，买个房接他们过来提高他们的生活品质，他们没怎么看过海，来了后他们也感受下海的文化，而且他们一辈子都住老破小，还步梯7楼，爬楼辛苦，另外我自身也有点存款，公积金余额也有一些，买个三房两卫的裤衩穿穿压力没那么大。
4、我注意到，你在研究楼盘硬质量，这不是一个正确的方向，因为不讨巧。
楼盘的硬质量，是一个大信息差，只有圈内人才知道一点点（也不是全知道），靠网上信息或聊中介，是研究不明白的。
正确的方向：不看楼盘，看买家。
- 看已经买楼盘的，或者已经住里边的，是什么层次的买家。买家阶层越高，小区房子住起来越省心。
- 在微博、小红书、ZF留言网找真实住户的一手评论
- 自己去目标小区，租个2周短租，自己住一下，亲自体感
感谢你提供的正确方向，这个思路我确实没有想到，买家的说法最有说服力，网上的信息和中介，多多少少会润色楼盘的；我所能想到的，就是厚着脸皮站在小区门口或者在周围看到闲逛的带娃宝妈上去聊聊，问问楼盘质量和邻居大都是什么样的人；当然，这些咨询还有短租，都是建立在楼盘交房后且业主入住后才能感受到，现在那三个都是期房，一个3栋楼3月份交房（新兵大参林），一个5月份交房（远大新国企盘），一个10月交房3栋楼剩下的年底全部交房（本地知名开发商达智，以物业辣鸡和楼盘质量差出名，但这个楼盘离我工作地近，且配套成熟），看来我还是得再等等，不能着急，同时积极向父母汇报我买房的想法和进度，让他们也了解一些情况。

一个小区，如果买家很强势，也有实力，即便有点硬伤，也会很快解决。
这个世道，不怕有理，怕闹事。
回忆一下口罩时期，实力小区甚至都有自己专属的检测站，物业专属的食物包；如果小区档次中等，但业主很能闹，也会容易获取资源，解决问题也快；就怕是一些银发养老小区（即便是新盘），事事都憋屈。
离我工作地较远的一个小区，业主很能闹，横幅挂得满天飞，我作为局外人，看到的结果是硬生生把房价闹下来了。业主闹得很凶，物业断水断电甚至一度跟业主打架，两边的诉求呢，听中介说好像有些业主买了车位想安个充电桩，物业不肯，具体原因不知道，然后一些业主想联合他人成立业委会，两边冲突就这样来了。 至于事情解决与否我也不知道，因为有句话说得好，君子不立危墙之下，既然知道这个楼盘物业差，我自然不会关注这个楼盘了，更何况这楼盘贵且远，我连比较的兴趣都没有了。不过现在我可以拿这个楼盘练练手，想办法从小红书、微博等渠道了解业主的一手评论，下班没事去那边逛逛，聊聊天，当练级打怪为后面的boss做准备。

最后，再次感谢你的回复。

小饭中年老婆王 发表于 2025-2-19 09:49
感谢大佬回复，确实厉害，比我自己网上、现场、和中介聊来积累买房经验强很多，看来房产咨询师这个行业能 ...

好家伙，红字批注

我还是一个命理师，从命理角度讲，人，看似每天都面临很多选择，怕选错，怕踩坑，懒得选直接躺平又怕踏空……
实际上，人并没有很多选择，或者说，人只有唯一的选择，任何过去或未来发生的事，都有定数。

我给你举例，若有人，杀你父母，奸你姐妹，抢你财物，断你双腿……而现在，你手里有一把枪，一枪就能崩了他……问：你会不会扣动扳机？
会！
不但会，而且若再次轮回，依然会！
给你轮回一万次，你会扣一万次扳机。
你没有选择……这就是命定的基本原理。
命有定数，且不能更改，因为业力不空，因果不空。
我举的例是大定数，日常也有小定数，如什么时间喝水吃饭，早上穿什么衣服出门……看似都是自己选的，其实没有选择。

闭上眼就能感觉到：你理性、思辨、自强、责任、勤勉，但焦虑、内耗、憋劲……
咱就说，有这个必要吗？
尽人事，听天命即可
活的太累，也未必如意；活的潇洒，也未必颓废。

如果能接受命定，自己就会舒服很多，才有机会踏上顺命、改命之路。
我经常这样开导自己：行吧，这个事啊，不怪你，你尽力了，谁来干都是这结果，别难受了，走，出去爽一会……
放过自己……