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嘉善的温泉景区旁边买二手小洋房,值不值得??

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xiezimo110 发表于 2020-7-13 15:47:28 |阅读模式
背景:近期考虑买房,因为几个表姐和表弟都在嘉善买房了,所以也有那个意向。我在上海漕河泾附近工作,月薪不过万,考虑入手二手房,问过身边的亲戚,加上自己手上的钱,可以拿出40w(含税费、中介费等)。之前也发帖问过大家,大家不建议买70年产权的公寓,所以还是决定买住宅。

周末去嘉善实地看房,看中了靠近云澜湾温泉度假区的云澜湾七里花苑的小洋房(在嘉善的南面)。小洋房的装修都是统一精装,类似于酒店的那种装修,多了厨房。通燃气,可以直接拎包入住。房子48平,一室一厅一厨一卫,有一个7.8平的大阳台,60w左右,都是满二。

房型

房型


优势:因为是别墅区,小区绿化很好,安保也做的很好,70年住宅产权,供燃气,民用水电,精装修,省去后期自己装修的麻烦,电梯房,一梯4户,楼间距非常宽敞,朝南,通风性强,光照充足,3楼和4楼一样的价格,楼层很不错。

劣势:别墅区,小区目前的交通不是很方便,离得近的商业区,大概6公里,自驾到嘉善南站7公里,到嘉善站10.5公里(我没有车),考虑到目前住不进去,出租的可能性比较大,昨天咨询了一下中介,小区的入住率比较低,中介的说法是50%,我估计不到50%。好像还有人把房子交给物业,做民宿,不过现在疫情这个情况,做民宿的可能性很小,疫情结束时间未知。

担心:每月房贷需要2.5k?上海自己租房生活,也是不小的开支,因为首付的一半是借的,如果房子租不出去,压力会比较大;存不下来钱,亲戚的钱要拖了。 另外对嘉善不是很熟悉,看规划也不是在新城区的规划范围(云澜湾在大云镇,即图片的右下角)

嘉善规划图

嘉善规划图
小晋 发表于 2020-7-14 21:50:04
因为你的表姐和表弟都在嘉善买房,所以也有那个意向。
emmmm
你的表姐和表弟是地缘性购房群体,还是二套房三套房购房群体。
如果是这样的话,你表姐和表弟的购房需求和逻辑,可能不太适合你哦。

你现在最大优势是首套房,可以享受很好的贷款政策,要把手里的这张房票用到刀刃上。

在上海工作,在嘉善置业。
上海房价太高,难以上车的情况下,投住分离本身是没有问题的。
现在成都就有很多深圳工作的朋友返蓉置业。一线买不起,就考虑强二线。
浙江省会杭州也是被大家看好的强二线城市,值得你考虑。
况且你现在还单身,家庭结构还没有稳定,未来换工作换城市的可能性也比较大。
选择一个潜力城市上车是没有问题的。未来定居,卖掉这套小房子就是很好的改善资金。

你现在要把这个房子看做一个固定资产(house),不要把它看做一个家(family)。
既然是资产,那么我们就要考虑它的一个价值。
房屋的价值来自于买卖房屋时赚取的差价、持有房屋时赚取的房租。
股票其实也一样,价值来自于买卖股票赚取的差价,以及持有股票时赚钱的股利。
通常房租和股利都是价值的零头,相当于资金的利息。
价值的大头是买卖资产时的差价,这个才是大家愿意供房的动力。

选择低估的楼盘入手,是一个思路,就像股票中的价值投资。
比如前几年,北京上海的房价被调控的死死的,出现了低估,所以今年就有很多房产自媒体鼓励大家积极入手。
又或者选择成长性不错的楼盘入手,也是一个思路。
比如这几年,成都、杭州被大家看好,未来有很不错的发展空间,所以也有价值。

总之不管怎样,愿意接盘的人越多,买卖这项资产就越容易,产生的差价也就越大。
所以,你投给嘉善的这个温泉景区旁的小洋房,后续的接盘能力如何,我们来讨论一下。

如果你投的这个区域没有强的产业来吸引人流,那么这种区域后期接盘力度明显就要弱一点。
因为度假旅游康养这些需求都不算刚需。
哪些是刚需,比如学区房,家里有小孩,需要买这里的房子才能读理想中的学校。
再比如,工作聚集区,因为通勤半径的需要,在这个区域租房市场就比较活跃。
再比如地铁房,即使在人群聚集核心区外,有方便出行的公共交通也是不错的。
另外,从你的描述中,说这里是别墅区。别墅区往往没有产业,就是提供的是舒适的居住条件。
选择这里的人群,更看重的是居住体验,改善型往往比刚需型住房更受青睐。
不过我对嘉善不了解,对你也不了解。这些讨论仅仅从你的描述中延伸而来,仅供参考。

最后,分享一下我的一个买房观点吧。
我们买房,买的不仅仅是一堆钢筋水泥,仅仅提供居住功能的房子是不值钱的。
真正值钱的是房子背后,你能享受到的公共服务、教育医疗、就业机会。

举个粗糙的小栗子。
农村的自建房50万一栋,城市的公寓50万一套,城市的住宅50万只够首付。
为什么会有这么大的差距?背后提供的服务不一样。
农村的自建房只有居住功能,
城市的公寓提供的是居住功能+城市基础建设+就业机会,
而城市的住宅提供的是居住功能+城市基础建设+就业机会+教育医疗。

建议你先选城市,再选具体到城市的某个区域,再具体到这个区域的某个小区。
最后才考虑这个小区的哪套房屋。
尽量按照自己的能力上限去入手,但不要疯狂加杠杆,弄到未来现金流断掉。
头一两年可能现金流会比较紧张,但是过了这两年就会比较轻松了。
要相信你也是成长的,你未来的赚钱能力也是越来越好的。
G-HiBo 发表于 2020-7-13 23:38:47
18年已在新西塘孔雀城入手一套。
虫子 发表于 2020-7-14 09:43:35
最近也在看,这种问题,优势劣势都搞清楚了,剩下的求人也要求己。看自己未来几年的需求,满足最迫切和最看重的就好,因为没有完美的房子。

二手房交易,签合同的时候一定要一字一句看,不行就请个有经验的朋友帮忙看下。
 楼主| xiezimo110 发表于 2020-7-14 14:24:23
G-HiBo 发表于 2020-7-13 23:38
18年已在新西塘孔雀城入手一套。


新西塘孔雀城的房价现在飙升。现在有2w一平了吧~你这个地理位置也不错。
 楼主| xiezimo110 发表于 2020-7-14 14:32:22
虫子 发表于 2020-7-14 09:43
最近也在看,这种问题,优势劣势都搞清楚了,剩下的求人也要求己。看自己未来几年的需求,满足最迫切和最看 ...


        谢谢虫虫的回复,开心。

        房子毕竟是固定资产,也不是用来投资,有自己的一套房,心里头会安心很多。

        主要是纠结地理位置还有周边配套设施。要是有多余的钱就好啦~谢谢虫虫的提醒,买房的话表姐会帮忙去房管所查房产信息等,中介是比较熟的人,表姐表弟们通过她买了4套房了,当然,签合同还是会小心的。

        希望虫虫也可以买到自己心仪的房子。
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